○つくばみらい市都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例及び施行規則の運用基準
平成29年3月22日
告示第36号
(趣旨)
第1条 この基準は、つくばみらい市都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例(平成29年つくばみらい市条例第3号。以下「条例」という。)及びつくばみらい市都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例施行規則(平成29年つくばみらい市規則第3号。以下「規則」という。)の施行に関し必要な事項を定めるものとする。
(自然的社会的条件の要件)
第2条 条例第2条第2項に規定する「自然的社会的条件から一体的な日常生活圏を構成している」ことの要件は、次に掲げるものとする。
(1) 自然的条件については、河川、山林、高速道路等により明らかに日常生活圏が分断されていないこと。
(2) 社会的条件については、同一の字、自治会組織、小学校区等の生活圏単位のほか、住民の日常生活に密接に関連する次に掲げる施設の利用形態の共通性等に照らし総合的に判断するものとする。
ア 日用品店舗、サービス店舗等の生活利便施設
イ 児童公園、地区集会所、郵便局等の公益的施設
ウ 鉄道、バス、道路等の利用交通施設
(おおむね50以上の建築物が連たんしている地域の要件)
第3条 条例第2条第2項に規定する「おおむね50以上の建築物が連たんしている」地域の要件は、次に掲げるものとする。
(1) 「おおむね50以上の建築物」については、原則として50以上要するものとするが、集落としての集積度が高い場合その他特にやむを得ない場合にあっては、40以上の連たんをもって足りるものとする。
(2) 市街化区域に隣接し、当該市街化区域と一体的な日常生活圏を有する地域にあっては、市街化調整区域内において25以上の建築物が連たんする場合に限り、市街化区域に存する建築物を含めることができる。ただし、条例第6条第1項第2号に規定する既存集落にあっては、市街化区域に連たんしている場合には、市街化調整区域内の建築物の連たん数にかかわらず当該市街化区域への連たんを認め、当該市街化区域内の住宅についても連たんの戸数に数えるものとする。
(3) 車庫、物置その他の附属建築物については、連たん数の対象としない。
(4) 隣接する市に存する建築物への連たんは、原則として認めない。
(5) 建築物の敷地相互間の距離は、70メートル未満とする。
(既存集落の区分及び土地の区域)
第4条 条例第2条第2項に規定する既存集落の区分については、市長が指定する一の土地の区域に対し一の区分を定めるものとする。
(沿道型集落における幹線道路の要件)
第5条 条例第2条第2項第1号に規定する「幹線道路」とは、国道、県道、又は市道のうち従前当該道路を管理していた者が国若しくは県であった道路とする。
(最低敷地面積の適用範囲)
第6条 条例第4条第1項及び条例第6条第1項第1号の規定により市長が指定する土地の区域において、都市計画法(昭和43年法律第100号。以下「法」という。)第42条第1項又は第43条第1項の規定による許可を受ける建築物の敷地については、条例第3条の規定を準用する。
2 規則第3条第2号に規定する「その他市長が特にやむを得ないと認めた場合」とは、次に掲げるものとする。
(1) 法第34条第1号に係る開発行為
(2) 法第34条第13号に係る開発行為
(3) 法第34条第14号に係る開発行為
(4) 規則第3条第1号に規定する指定の日(旧谷和原村の区域については平成16年6月17日,旧伊奈町の区域については平成22年8月2日)以後に分合筆を含めた区画の変更のない土地において行う開発行為であって,当該土地の区画の変更を行わないもの。この場合において、当該敷地面積は、おおむね200平方メート以上とする。
(条例第4条第1項第1号の「当該区域のほとんど」の要件)
第7条 条例第4条第1項第1号に規定する「当該区域のほとんど」の要件は、当該区域における面積、建築物の集積及び日常生活圏の形成状況から総合的に判断するものとする。
(土地の区域の境界に関する要件)
第8条 条例第4条第1項第6号に規定する土地の区域の境界の要件は、次の各号のいずれにも該当することとする。ただし、条例第4条第1項第6号を準用する条例第6条第1項第1号の規定に該当する独立型集落については、次の第3号に限り適用する。
(1) 指定しようとする集落の外周部における街区(道路、鉄道の線路その他の恒久的な施設又は河川、水路等によって区画された最小の土地の区画をいう。以下同じ。)においては、少なくとも一の辺が幅員4メートル以上の道路に接していなければならない。なお、条例第4条第1項第6号に規定する土地の区域の境界に点で接する街区は、外周部における街区とはみなさない。
(2) 指定しようとする集落の外周部における街区は、当該街区内の建築物の敷地面積の合計が当該街区面積の30パーセント以上でなければならない。ただし、条例第4条第1項第3号の規定による区域内の主要な道路に面する街区については、当該道路に沿った土地の過半数以上が現に建築物の敷地として利用されている場合に限り、当該道路端から50メートル以内の区域を土地の区域に含むことができる。
(3) 建築物の敷地として適当でない湿地、斜面緑地又はがけ(おおむね5メートル以上の高低差をいう。)等については、土地の区域から除外し、外周界を地類界等で設定することができる。
(1) 指定した既存集落の位置を示す図面
(2) 指定した既存集落の区域を示す図面
(3) 指定した既存集落の区分一覧表
(1) 敷地が建築基準法(昭和25年法律第201号)第42条第1項に規定する道路に有効に接すること。ただし、自己用住宅の場合は、この限りでない。
(2) 排水について、原則として敷地外に放流できること。
(予定建築物の用途)
第11条 条例第5条各号並びに条例第6条第1項第1号ア及びイに規定する「建築基準法別表第2(ろ)項各号に掲げる建築物」は、同一敷地内で建築基準法別表第2(ろ)項各号に掲げる建築物の用途が複合しているものを含むものとする。
(事務所及び作業所の要件)
第12条 条例第5条第1号並びに条例第6条第1項第1号アに規定する事務所及び作業所並びに条例第7条に規定する建築物等のうち、沿道型集落及び独立型集落内の事務所及び作業所の要件は、次の各号のいずれにも該当することとする。
(1) 当該既存集落を中心とした周辺区域の利便性の向上等に資する施設であること。
(2) 当該既存集落の住環境等を著しく阻害しない施設であること。
(3) 騒音、振動、臭気、ばい煙等の発生のおそれがある施設については、十分な環境保全対策が講じられること。
(4) 風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律(昭和23年法律第122号)の適用を受けない施設であること。
(5) 同一敷地内の建築物である場合は、建築基準法別表第2(ろ)項各号に掲げる建築物の用途と複合してはならない。ただし、複合する建築物の用途が専用住宅である場合を除く。
(指定の見直しの要件)
第14条 条例第4条第5項の規定による指定した土地の区域の拡張又は縮小の要件については、都市計画の変更等により土地の区域の指定に、明らかに不整合が生じた場合とする。
(土地利用計画等の要件)
第15条 規則第7条第1項第3号に規定する「土地利用計画等」とは、次の各号のいずれかに該当するものとする。
(1) 法第18条の2に規定による「市町村の都市計画に関する基本的な方針」であること。
(2) 市議会の承認を得たものであること。
(3) 市議会に報告されたものであること。
(区域区分等の変更が生じた場合の取扱い基準)
第16条 規則第7条第2項の規定により定める要件は、次に掲げるとおりとする。
(1) 最近の国勢調査が行われた年から起算して10年以内に、廃置分合又は境界の変更があった場合には、当該国勢調査が行われた年から起算して10年前において行われた旧町村の国勢調査の結果をもって、比較の対象とする。
(2) 最近の国勢調査が行われた年から起算して10年以内に、区域区分に関する都市計画が変更された場合には、当該国勢調査時点での現の市街化調整区域に相当する土地の区域を比較の対象とする。
(条例第6条第1項第2号の「既存集落」の要件等)
第17条 条例第6条第1項第2号に規定する「既存集落」は、次の各号のいずれの要件も満たすものとする。
(1) 規則第9条第1項に規定する「おおむね50戸以上の住宅」とは、住宅の戸数40戸を下限とする。この場合において、申請に当たっては、住宅戸数を確認するため住宅地図等に住宅の戸数を明示したもの及び連たん距離を確認するため縮尺2,500分の1の都市計画図を添付させるものとする。
(2) 同一敷地内に2戸の住宅がある場合には、それぞれが専用住宅としての機能を有していれば2戸と数え、寄宿舎、下宿、寮等で世帯を構成しない建築物は、戸数に含めることができない。
(3) 次に掲げる土地の区域は、連たんの対象としない。
ア ゴルフ場、ゴルフ練習場、野球場、陸上競技場、テニスコート、サーキット場等の大規模工作物であって、管理施設、利用施設等が存する区域(区域が明確でない場合には、原則として建築物の周囲10メートル以内)を除いた区域
イ 大学等の運動場、寺院等の駐車場、墓地、高等学校の農場等
ウ 変電施設(建築物がなくキュービクルのみのもの)、簡易なポンプ小屋、簡易な資材置場及び仮設の現場小屋の存する土地の区域
(条例第6条第1項第2号の「自己用住宅を必要とするやむを得ない理由」)
第18条 条例第6条第1項第2号に規定する「自己用住宅を必要とするやむを得ない理由」は、次の各号のいずれかに該当するものとする。
(1) 婚姻により独立した世帯を構成する場合
(2) 退職、転勤等により転居せざるを得ない場合
(3) 現に居住している住宅が過密、狭小、被災、立ち退き、借家等の事情がある場合。この場合において、過密又は狭小の事情があるときには、必要に応じて、許可申請書に現に居住している住宅の写真等の添付を要するものとする。
(4) 疾病等の理由により転地せざるを得ない場合
(5) 帰郷等により出身地に定住する場合
(6) 単身者が、両親若しくは兄弟姉妹の家族と同居している場合又は兄弟姉妹の婚姻等により、独立した世帯となる必要がある場合
(7) 現に居住している住宅の存する土地が借地であって、当該住宅の改築が不可能である場合
(8) 現に居住している住宅の存する土地が急傾斜地、がけ等の危険地帯にあって、危険であると判断される場合
(9) 現に居住している住宅の存する土地の環境が、日照不足、湿地、進入路狭あい等の理由により悪い場合。ただし、環境を改善することが物理的に不可能なときは、当該住宅の除却又は物置等への合法的な転用を条件とするものとする。
(条例第6条第1項第2号の「自己用住宅」を必要とすることを証明するための開発行為の申請書添付書類)
第19条 条例第6条第1項第2号に規定する「自己用住宅」を必要とすることを証明するための開発行為の申請書添付書類は、次に掲げるものとする。
(1) 若年者(30歳未満の者をいう。)が婚約をもって自己用住宅を必要とする場合には、当事者の申立書。なお、若年者及び高齢者の単身者については、必要性について十分に審査すること。
(2) 被災、立ち退き、借家等の事情がある場合には、それぞれり災証明書、立ち退きを求められていることが確認できる書面、賃貸借契約書等
(3) 現に居住している住宅が持家の場合には、当該住宅の処分についての売買契約書、専任媒介契約書等
(4) 疾病等の理由により転地せざるを得ない場合には、診断書等
(5) 転勤により転居せざるを得ない場合には、異動証明書等
(6) 帰郷により出身地に定住する場合には、退職証明書等
(規則第9条第2項第1号の「取得することが確実であると認められる者」の要件)
第20条 規則第9条第2項第1号に規定する「取得することが確実であると認められる者」の要件は、次の各号のいずれかによるものとする。
(1) 農地法(昭和27年法律第229号)第5条の許可を申請している場合には、当該許可と同時に土地を取得できる者とする。
(2) 相続により取得したが、所有権の移転が完了していない場合には、すべての法定相続人からの当該土地を相続する旨の証明書を取得している者とする。
(規則第9条第2項第1号の「線引日前に土地を所有」)
第21条 規則第9条第2項第1号に規定する「線引日前に土地を所有」には、代々相続又は農地の生前一括贈与(農業委員会等からの証明を要する。)により受け継いで、線引日後に所有した場合も含むものとする。
(規則第9条第2項第1号に規定する線引日前に土地を所有していた親族から当該線引日後に相続、贈与又は売買により取得した土地(取得することが確実であると認められる土地))
第22条 規則第9条第2項第1号に規定する線引日前に土地を所有していた親族から当該線引日後に相続、贈与又は売買により取得した土地(取得することが確実であると認められる土地を含む。)には、線引日後に親族間で相続以外の所有権の移転があるものについても、他に適地がない場合にはこれに含むものとする。
(規則第9条第2項第1号において予定地とすることができる土地)
第23条 規則第9条第2項第1号において予定地とすることができる土地は、次の各号のいずれかに該当するものとする。ただし、第2号又は第3号に該当する場合には、従前の土地がおおむね50戸以上(40戸を下限とする。)が連たんしている集落内に存していなければならない。
(1) 既存集落内に存しない場合であって、代替地として線引日前から所有していた者と交換した土地
(2) 建築基準法又は農業振興地域の整備に関する法律(昭和44年法律第58号)等により建築することが事実上不可能であって、代替地として交換した土地
(3) 収用に係る事業等(一般の公共事業を含む。)により建築することが事実上不可能となり、代替地として取得した土地
(規則第9条第2項第2号アの「町若しくは大字の区域」)
第24条 規則第9条第2項第2号アに規定する「町若しくは大字の区域」とは、市町村合併等により町又は大字の区域(以下「大字等の区域」という。)の境界が変更となり、同一の大字等の区域でなくなったが、現に自治会等が同じで実質的に同一集落である場合には、同一の大字等の区域として扱うものとする。
(規則第9条第2項第2号イの「相当期間居住していた者」)
第25条 規則第9条第2項第2号イに規定する「相当期間居住していた者」とは、法の規定に違反せず、10年以上居住していた者とする。
(規則第9条第3項第1号の「勤務地に通勤が可能な区域」)
第26条 規則第9条第3項第1号に規定する「勤務地に通勤が可能な区域」とは、電車、自動車等により、予定地から勤務地までの所要時間が2時間を超過しない区域とする。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
(1) 現に所要時間が2時間以上の通勤をしている場合
(2) 現に当該土地付近(実家等)に家族が居住しており、その事実を子供の在学証明書、住民票の写し等で証明できる場合
(規則第9条第3項第2号の「おおむね200平方メートル以上」)
第27条 規則第9条第3項第2号に規定する「おおむね200平方メートル以上」とは、本市は近郊整備地帯であるため、165平方メートル以上とする。
(令5告示142・一部改正)
(規則第9条第3項第3号及び第4号の「自己用住宅」の要件)
第28条 規則第9条第3項第3号及び第4号に規定する「自己用住宅」の要件は、次に掲げるとおりとする。
(1) 2以上の玄関を有し、各々の家族が個別に生活できる複数世帯住宅でないものとする。
(2) 家族数若しくは世帯数の状況又は高齢者、身体障がい者等の同居等やむを得ない事情がある場合には、延べ面積は、220平方メートルを限度とすることができる。
(3) 周辺の環境に配慮したものであるものとする。
(条例第6条第1項第3号の「自己用住宅を必要とするやむを得ない理由」)
第29条 条例第6条第1項第3号に規定する「自己用住宅を必要とするやむを得ない理由」については、第18条の規定を準用する。
(令5告示142・一部改正)
(規則第11条第3号イの「おおむね200平方メートル以上」)
第31条 規則第11条第3号イに規定する「おおむね200平方メートル以上」については、第27条の規定を準用する。
(令5告示142・一部改正)
(条例第6条第1項第4号の「専用住宅」)
第33条 条例第6条第1項第4号に規定する「専用住宅」には、法第29条第1項第2号に該当する専用住宅及び都市計画法及び建築基準法の一部を改正する法律(平成12年法律第73号)による改正前の都市計画法(以下「旧法」という。)第43条第1項第6号ロの既存宅地の確認による専用住宅を含むものとする。
(条例第6条第1項第5号の「自己用住宅」)
第34条 条例第6条第1項第5号に規定する「自己用住宅」には、法第29条第1項第2号に該当する自己用住宅及び旧法第43条第1項第6号ロの既存住宅の確認による自己用住宅を含むものとする。
(条例第6条第1項第5号の「敷地の拡張を伴う場合」)
第35条 条例第6条第1項第5号に規定する「敷地の拡張を伴う場合」は、自己用住宅又は車庫、物置等の附属建築物の建築等を計画するに当たり、従前の敷地が狭小なため駐車場の確保が困難である場合、建築基準法その他法令に抵触する場合等をいう。
第36条 削除
(令5告示142)
(条例第6条第1項第6号の「道路の位置の指定を受けた区域」)
第37条 条例第6条第1項第6号に規定する「道路の位置の指定を受けた区域」とは、当該道路の位置の指定(以下「道路位置指定」という。)に係る区域内に予定地が存することが当該道路位置指定の申請図により明らかとなっているものとする。ただし、当該道路部分が明確に区画されていない場合は、許可の対象としないものとする。
(規則第13条第1項の「おおむね50以上」)
第38条 規則第13条第1項に規定する「おおむね50以上」は、40以上とする。
(規則第13条第1項の「建築物」)
第39条 規則第13条第1項に規定する「建築物」には、専用住宅以外の建築物を含めることができる。ただし、同一敷地内に存する附属建築物、仮設の建築物、簡素なポンプ小屋及びこれらに類するものについては、連たんの数に含めない。
(規則第13条第2項第1号の「おおむね200平方メートル以上」)
第40条 規則第13条第2項第1号に規定する「おおむね200平方メートル以上」については、第27条の規定を準用する。
(令5告示142・一部改正)
(条例第6条第1項第7号に規定する開発行為の許可の判断)
第41条 条例第6条第1項第7号に規定する開発行為の許可については、次に掲げるとおりとする。
(1) 収用に係る事業の施行者と開発行為主管課の事前協議が整ったものであり、協議後速やかに開発行為の許可の申請がされたものであること。
(2) 条例第6条第1項第7号に規定する開発行為の許可は、生活又は営業の補償であることから、申請者の居住又は営業の事実があることを要件とする。
(3) 次のいずれかに該当する場合には、許可の対象としないものとする。
ア 当該開発行為の申請者が借家人である場合。ただし、借地であっても建築物等の所有権を有している場合を除く。
イ 他都道府県で行われる収用に係る事業による移転の場合。ただし、やむを得ない場合は、この限りでない。
ウ 収用に係る事業の施行者が、移転者に対して営業廃止で補償した場合
エ 従前の建築物等が存しない場合又は建築物等の一部しか存しておらず居住若しくは営業の事実がない場合。ただし、貸家などで一時的に空き家になっている場合は、この限りでない。
オ 従前の建築物等が廃屋、未完了建築物等である場合
カ 遊技場から他の遊技場への変更、事務所から住宅への変更等用途変更に該当する場合
(4) 移転及び除却の判断に当たっては、市長が収用に係る事業の施行者と協議し、物件補償契約書の物件調査表等により補償内容を確認のうえ支障がないと判断できるものであること。この場合において、構外再築でなければ許可の対象としないものとし、許可申請書には移転補償契約書の原本(公共移転証明書による申請は認めない。)を添付しなければならない。
(5) 建築物等が収用に係る事業の対象とはならないが、駐車場等が収用に係る事業の対象となり、当該建築物等に重大な支障が出る等の理由により、収用に係る事業の施行者が構外再築として補償した場合には、許可の対象とするものとする。
(6) 集落性については、適宜判断するものとする。
(7) 従前の建築物等と新たに建築する建築物等に建築構造の違いがあっても許可の対象とするものとする。
(8) 新たに建築する建築物の高さが10メートルを超える場合の階数は、従前の建築物の階数かつ従前の建築物の高さまでとする。
(9) 複数の一戸建ての貸家を賃貸の共同住宅にすることは、許可の対象とする。この場合において、賃貸の共同住宅の規模は、次のいずれかに該当するものとする。
ア 賃貸の共同住宅の戸数は、一戸建ての貸家の戸数の1.5倍の戸数を限度とし、かつ、延べ面積は、一戸建ての貸家の延べ面積の合計値を限度とする。
イ 賃貸の共同住宅の戸数は、一戸建ての貸家の戸数を限度とし、かつ、延べ面積は、一戸建ての貸家の延べ面積の合計値の1.5倍の延べ面積を限度とする。
(10) 賃貸の共同住宅を複数の一戸建ての貸家にすることは、許可の対象としないものとする。
(11) 区分所有されている建築物が別々に移転する場合には、当該建築物の使用実態等に応じて判断する。ただし、共用されている建築物を個別に移転する場合は、許可の対象としないものとする。
(12) 従前の建築物等が複合用途の場合には、当該建築物等の使用実態等に応じて判断するものとする。
(13) 従前の建築物等が法に適合していない場合の取扱いは、当該建築物等の敷地面積及び延べ面積を限度として移転を認めるものとする。ただし、建ぺい率違反となる場合にあっては、最小限の敷地の拡張を認めるものとする。
(規則第14条第4号の「自己の居住の用に供する住宅」)
第42条 規則第14条第4号に規定する「自己の居住の用に供する住宅」には、併用住宅を含むものとする。
附則
この告示は、平成29年10月1日から施行する。
附則(令和5年告示第142号)
この告示は、令和6年1月1日から施行する。